Adres: 40-153 Katowice, Al. Korfantego 181b, woj. śląskie.

Telefon: +48323551680; +48500584655; +48500686977;


BLOG

Podstawowe zasady odbioru mieszkania

18 września 2012


wizualizacja mieszkania

Jeśli nie mamy podstawowej wiedzy budowlanej, nasze nowe lub nowo kupione mieszkanie najlepiej odbierać w towarzystwie fachowca-budowlańca, co pozwoli wyłapać jak największą ilość niedoróbek, a te są zawsze.

Podczas odbioru przydadzą się narzędzia: kątownik, metrówka lub miernik laserowy, poziomica, miernik elektryczny, zapalniczka i latarka.


prace budowlane

Pora odbioru

Przede wszystkim odbioru nowego mieszkania nie należy dokonywać w godzinach wieczornych. W lokalach oddawanych do użytku w tzw. stanie deweloperskim nie ma światła, a latarka, czy goła żarówka prowizorycznie podłączona do kostki wystającej z sufitu nie pozwolą właściwie ocenić jakości wykonania tynków i równych kątów. Odbiór mieszkania wymaga światła dziennego i czasu. Idąc odbierać mieszkanie obowiązkowo zabieramy ze sobą projekt z opisem wykończenia. Jeśli w naszym mieszkaniu słychać każde słowo wypowiadane za ścianą sąsiadów najprawdopodobniej deweloper/ wykonawca oszczędzał na materiałach do ich budowy i są wykonane niezgodnie z projektem, albo zostały wykonane niefachowo. W praktyce akustyka pustego pomieszczenia, choć rzeczywiście wzmocniona przez brak wyposażenia wnętrza (meble, dywany, zasłony, firany) rozpraszającego dźwięk, nie ma nic wspólnego z izolacją akustyczną przegrody budowlanej, która ma dźwięki odbijać i tłumić, a nie przenosić dalej.


miara budowlana

Miara dobra na wszystko

Na wstępie metrówką, bądź miernikiem laserowym, mierzymy długość, szerokość i wysokość wszystkich wnętrz – teoretycznie wymiary powinny być takie same, jak przewidziane w projekcie budowlanym. Należy przy tym korzystać z projektu lub rzutów projektowych. Jeśli faktyczne wymiary pomieszczeń odbiegają od projektowych o więcej, niż 3 procent, powinien być to pierwszy sygnał alarmowy. Być może deweloper zmienił jedynie technologię wykończenia ścian działowych, a co za tym idzie ich grubość, a być może „oszczędził” na grubości i izolacyjności ścian międzylokalowych. Niewielkie rozbieżności w kubaturze pomieszczeń między projektem, a stanem faktycznym, powstające na etapie wykonawczym, są wprawdzie normalne i wynikają z dopuszczenia przez projektanta rozwiązań alternatywnych, jednak przekraczające 3 procent każdorazowo wymagają wyjaśnienia ze strony dewelopera.


Prosta ściana to podstawa


Mieszkanie należy odbierać przy świetle dziennym ze względu na prawidłową ocenę tynków i równości ścian. Przy sztucznym oświetleniu powstają silne światłocienie uwypuklające nieistotne, drobne nierówności, których w świetle dziennym nawet byśmy nie zauważyli. Teoretycznie w sztucznym świetle można oglądać gładzie, jednak wymaga to silnego, a jednocześnie rozproszonego światła, czego nie zapewnia żarówka prowizorycznie podczepiona pod sufitem. Ogólnie – tynki mają być gładkie, równe, bez żadnych pęknięć i rys. Szczególnie starannie oglądamy miejsca łączenia ścian z podłogą – kąty mają być proste (przykładamy kątownik), a ściany trzymać pion (przykładamy poziomicę), inaczej montaż listew przypodłogowych okaże się problemem, a układanie glazury w kuchni i łazience będzie wymagało kosztownego wyrównywania podłoża zaprawami wyrównującymi. Zgodnie z polskimi normami w strefie przypodłogowej odchylenia tynku od pionu nie powinny przekraczać w pokojach 5 mm i nie powinno być ich więcej, niż trzy na odcinku dwóch metrów, a w kuchni i łazience 4 mm na odcinku 1 m – i takiej jakości wykonania prac należy bezwzględnie wymagać od dewelopera. Rysy i pęknięcia tynku w nowym budynku są niedopuszczalne, nawet jeśli przedstawiciel dewelopera tłumaczy, że są nieuniknione, bo nowy budynek „pracuje”. Wprawdzie z czasem mogą się pojawić, jednak będzie to oznaczało, że deweloper nie wykonał budynku prawidłowo i zmurował na sztywno stropy ze ścianami działowymi, zamiast wykonać między nimi warstwę dylatacyjną z materiałów elastycznych, co będzie podstawą do ewentualnego wystąpienia z roszczeniami gwarancyjnymi. W czasie odbioru mieszkania nie jesteśmy jednak w stanie tego stwierdzić, gdy na tynkach pęknięć nie widać. Jeśli widać, raczej zrezygnujmy z kupna mieszkania, zażądajmy zwrotu gotówki i wydajmy ją na lokal u innego dewelopera.

prosta podłoga

Podłogi

Po ścianach czas na ocenę jakości wykonania wylewek podłogowych. Mają być równe, poziome, bez pęknięć i rys. Przy użyciu poziomicy sprawdzamy podłogi metr po metrze. Zgodnie z normami, różnica poziomów podłogi w całym pomieszczeniu nie może przekraczać 5 mm, a pomiarowe odchylenia od poziomu na podłogach, które mają być wykańczane drewnem (panele, parkiet, deski) nie mogą przekraczać 3 mm na odcinku 2 m. Jeśli podłoga ma być wykończona okładzinami ceramicznymi np. terakotą czy glazurą odchylenia od poziomu na odcinku 2 m nie mogą być większe, jak 5 mm. Wszystko, co wykracza poza normę należy wpisać do protokołu odbioru jako usterkę i domagać się jej usunięcia. Jeśli odbierzemy podłogi z większymi odchyleniami, wydamy spore kwoty na zaprawy wyrównujące, by móc wykończyć posadzki.


krata wentylacyjna

Wentylacja, kanalizacja, instalacje elektryczne i inne takie


W wypadku wentylacji grawitacyjnej przykładamy zapaloną zapalniczkę do kratek wentylacyjnych i sprawdzamy, czy jest tzw. ciąg, czyli czy powietrze jest wysysane z pomieszczenia do otworu wentylacyjnego. W kuchni sprawdzamy czy są dwie oddzielne kratki wentylacyjne podłączone do dwóch oddzielnych pionów – jeśli jest jeden, albo podwójna kratka na jednym kanale wentylacyjnym możemy zapomnieć o montażu okapu, gdyż jeden pion służy jedynie wentylacji grawitacyjnej, a nie wymuszonej.W przypadku wentylacji z wymuszonym obiegiem powietrza zapalniczką sprawdzamy czy system działa – w pustym lokalu czasami można także usłyszeć pracujące wentylatory. Fachowego odbioru wentylacji może dokonać jedynie kominiarz. Podobnie jest w przypadku kanalizacji – czy działa prawidłowo sprawdzimy dopiero po zamontowaniu armatury i ceramiki. Odbierając mieszkanie oglądamy jednak czy wszystkie łącza są tam, gdzie powinny – czy są odpływy dla pralki i zmywarki, a wyprowadzenia zaworów i odpływów do podłączenia wanny i umywalki wykonano w odpowiednich miejscach. Miernikiem elektrycznym sprawdzamy czy w kontaktach jest prąd. W przypadku instalacji c.o. liczymy grzejniki i sprawdzamy, czy są zgodne z projektem, czy może zostały zamienione na inne. . Jeśli odbieramy mieszkanie w sezonie grzewczym sprawdzamy czy kaloryfery grzeją równomiernie na całej powierzchni (mogą być zapowietrzone) i czy nie widać wokół nich śladów wilgoci mogących świadczyć o nieszczelnościach.

Okna i drzwi na świat

Kolejne elementy mieszkania wymagające drobiazgowej kontroli to okna i drzwi. Sprawdzamy prawidłowe działanie okien – zamykanie, otwieranie, rozszczelnianie. Okna i drzwi muszą pracować lekko, do ich otwierania i zamykania nie jest potrzebne użycie siły. Jeśli na wpół otwarte okno, czy drzwi samoistnie się zamykają, bądź otwierają, oznacza to, że nie zostały wstawione prawidłowo (nie są spionizowane).. Według norm, maksymalne wychylenie ościeżnicy okiennej nie może bowiem przekraczać 2 mm na każdym metrze wysokości okna i 3 mm na całej jego długości. Mierzymy także szerokość drzwi – zewnętrzne nie powinny być węższe, niż 90 cm (z progiem nie wyższym, jak 20 mm), wewnętrzne 80 cm i być bez progów. Okna oraz drzwi muszą być szczelne – wodzimy dłonią po obrzeżach zamkniętych skrzydeł i sprawdzamy czy nie czuć delikatnego ruchu powietrza. Pełną funkcjonalność okien sprawdzimy, niestety, dopiero podczas ich używania w czasie zmieniających się pór roku. Kontrolując okna sprawdzamy również parapety (kolejny raz przyda się poziomica). W płaszczyźnie równoległej do okna powinny być poziome, w płaszczyźnie prostopadłej mieć lekki (do 3 stopni – czyli ok. 2-3 mm) spadek: wewnętrzne do wewnątrz, zaokienne na zewnątrz.


balkon

To co za oknem- balkon, taras i balustrada

Zmęczeni drobiazgową kontrolą jakości wykonania mieszkania idziemy na balkon zaczerpnąć świeżego powietrza. Tutaj znów przyda się poziomica. Sprawdzamy poziom spadku posadzki, niezależnie od materiału, którym jest wykończona (w przypadku mieszkań najczęściej jest to gres) – balkon lub taras powinien mieć ok. 3-stopniowy spadek w kierunku „od ściany budynku na zewnątrz”, co zapewnia prawidłowe odprowadzanie wody podczas deszczu. Spadek nie może być jednak większy, gdyż przedmioty zostawione na balkonie mogłyby się z niego zsuwać. Oceniamy również samo wykończenie posadzki – czy jest ułożona dokładnie, płytki nie są popękane, a gzymsy i cokoliki starannie wykończone. Po posadzce oglądamy balustradę. Oceniamy jakość i precyzję wykonania.